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Assuntos Condominiais
As dúvidas nos enviadas são pesquisadas e transformadas em assuntos para consulta dos interessados.
Administração / Administradora
Por definição legal, a administração de um condomínio é de exclusiva responsabilidade do Síndico, o qual será assessorado e fiscalizado pelos Conselhos Consultivos e Fiscal, podendo ter um Subsíndico que irá lhe substituir na sua ausência. Dependendo da complexidade de cada Condomínio, cabe ao Síndico dividir suas tarefas ou mesmo, delegá-las a pessoas jurídicas capazes de assessorá-lo nas diversas áreas: administrativa, financeira, trabalhista, jurídica, contábil, etc.

As administradoras de Condomínios têm prestado grandes serviços à comunidade condominial, contudo, a escolha de uma administradora merece a necessária atenção e criteriosa seleção dos serviços que ela pode oferecer. Para uma boa escolha, alguns itens valem ser verificados, dentre outros:

1. Empresa registrada no Conselho Regional de Administração (C.R.A.) com profissionais qualificados e treinados;

 

2. estrutura de sistemas para movimentação financeira somente na rede bancária, evitando qualquer tipo de   manuseio de dinheiro na Administradora ou no próprio Condomínio;

 

3. Estrutura física e operacional adequada para o número de clientes com atendimento personalizado;

 

4. Quantidade e qualidade de equipamentos para a realização de todos os serviços sem depender de terceiros;

 

5. Nível profissional de atuação perante aos bancos e fornecedores dos condomínios;

 

6. Qualidade e pontualidade na apresentação dos serviços ao condomínio;

 

7. Responsabilidade contratual sobre os serviços executados, principalmente sobre os passivos trabalhistas de empregados com contratação direta e pagamento das contas fixas do condomínio;

 

8. Tempo de experiência no mercado e referência dos condomínios administrados.

Animais Domésticos nas Dependências do Condomínio
Os Os animais domésticos têm sido uma grande preocupação dos condomínios, visto que, o número muito grande de animais domésticos e a falta de cuidado dos proprietários têm causado acidentes e prejudicado a higiene da comunidade. A Escritura de Convenção do Condomínio e/ou o Regimento Interno, podem estabelecer as normas de aceitação de animais domésticos, ou mesmo, proibi-los nas dependências comuns, bem como, nos elevadores. Na maioria dos Condomínios, os animais domésticos são tolerados desde que, não prejudiquem a saúde, higiene e tranqüilidade dos demais moradores. Vários condomínios estão estabelecendo horário para o trânsito de animais nas áreas comuns, como forma de evitar o contato físico com os moradores.
 
Desconto na Taxa de Condomínio
A cada dia, mais Condomínios implantam o desconto na taxa visando garantir um rateio mais justo entre os moradores e a pontualidade do pagamento das despesas. Ao invés de se criar um fundo de caixa para a inadimplência ou para pagamento de empregados, aumentando o valor do rateio e o conseqüente aumento da taxa de condomínio, o desconto permite o rateio das despesas mantendo uma taxa individual mais baixa.

Com a redução da multa de vinte para dois por cento (novo código civil) alguns moradores (aqueles que não pagam em dia) votam contra o desconto com o argumento de se tratar de uma "multa embutida". Contudo, a vasta jurisprudência dos Tribunais Superiores tratam o assunto como "desconto pontualidade" e totalmente aceito.

Com isso, a vontade dos condôminos sempre prevalece nos Tribunais. Deve-se contudo, ter alguns cuidados na definição de desconto para a Taxa de Condomínio, a saber:

1. Convocar uma Assembléia Geral com pauta específica sobre a implantação do desconto;

2. O percentual já deve ser informado no edital para que todos possam ter conhecimento e aqueles que não comparecerem estejam concordando com a maioria;

3. Não é necessário a presença de 2/3 dos condôminos na Assembléia, visto que, a Lei não fala sobre a matéria;

4. Se houver decisão favorável ao desconto, a ata da Assembléia Geral deverá conter um texto claro e específico e registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos para se tornar pública e fácil acesso no caso de extravio;

5. O percentual do desconto é livre e não estará vinculado a qualquer motivo financeiro do Condomínio. Quanto maior o intervalo entre a data do vencimento e desconto, maior pode ser o desconto.

6. Deve-se evitar contudo, descontos para a própria data do vencimento e em dias não úteis. Isso dificulta a interpretação do caixa do banco e pode gerar recusas na concessão do desconto.

 
Elevadores Social e de Serviço
Os elevadores do Condomínio são de propriedade comum e devem ter manutenção periódica (mensal) sob contrato, com empresas idôneas e de comprovada eficiência e habilidade técnica (de preferência com o próprio fabricante). Quando existirem elevadores social e de serviço, pode-se regulamentar as suas utilizações através de normas e regimentos para os mesmos.

Poderá existir restrição quanto a utilização do elevador social no que diz respeito a trajes das pessoas e tipos de objetos nele transportados, contudo, não poderá haver qualquer tipo de discriminação de pessoas quanto à raça, credo, poder econômico, cor, profissão etc.

 
Empregados Diretos do Condomínio
São os empregados contratados pelo condomínio, o qual é responsável diretamente pela documentação e registro dos mesmos e por todos os encargos sociais oriundos da folha de pagamento.

Principais vantagens:

1. Subordinação total dos empregados às ordens do Síndico

2. Controle da folha de ponto e pagamento

3. Controle dos recolhimentos de encargos sociais;

4. Menor custo para o Condomínio, por não existir taxa de administração.

Principais desvantagens:

1. Inexistência de substituto na falta de um dos funcionários;

2. Contratação de pessoa jurídica habilitada para a documentação, registro, pagamento de salários e encargos;

 

 
Empregados Indiretos do Condomínio
São os empregados de empresa de conservação e vigilância contratada pelo Condomínio para prestar serviços ao mesmo. Neste caso, o pagamento será efetuado à empresa a qual será responsável, por contrato, pela folha de pagamento e encargos sociais. Este pagamento é realizado através de Nota Fiscal e não gera encargos diretos.

Principal vantagem: Existência de substitutos na falta de um dos funcionários

Principal desvantagem: Existência de pessoas habilitadas para a conferência dos pagamentos de salários e recolhimentos de encargos sociais dos empregados, visto que, o Condomínio é co-responsável pelo passivo trabalhista dos empregados das empresas contratadas e arcará com valores não pagos por aquela e poderá responder por possíveis ações trabalhistas movidas pelos empregados contra o Condomínio.

 
Equipamentos contra Incêndio
Todo Condomínio comercial ou residencial deve ter equipamentos de combate à incêndio, sempre nas quantidades necessárias definidas pelas normas do Corpo de Bombeiros.

Os principais são: mangueiras e extintores; portas de segurança; avisos, cartazes indicativos e preventivos; escadas apropriadas para evacuação imediata com iluminação, corremão e fitas anti-derrapantes; e brigada contra incêndio, no caso de grande fluxo de pessoas pelo local.

Os funcionários dos Condomínios devem estar preparados para a utilização dos equipamentos e poderão realizar cursos coletivos ou individuais ministrado pela guarnição do Corpo de Bombeiros mais próxima.

 
Fração Ideal ou Fração de Propriedade
Frações ideais, assim chamadas, são a quota parte ou quinhão que cabe a cada proprietário (Condômino) sobre as coisas comuns, como parte indivisível e inseparável de sua unidade autônoma.

Nos Condomínios Comerciais e Residenciais elas são estabelecidas na Escritura de Convenção e refletem o grau de propriedade e responsabilidade de cada proprietário perante as coisas comuns. Em resumo, cada proprietário, além da sua respectiva unidade autônoma é possuidor de uma fração ideal das coisas comuns. O total das frações ideais na Convenção devem somar 1,000000 (um inteiro). Em muitas as Convenções o rateio das despesas é determinado pela tamanho da unidade autônoma ou diretamente relacionada com a fração ideal de propriedade.

Para ratear as despesas pela fração ideal, basta multiplicar o Rateio Total das Despesas pela fração de cada unidade.

 
Multa / Juros / Correção Monetária
Para o Condômino que não pagar suas obrigações condominiais na data estabelecida, poderá incidir multa, juros e correção monetária sobre o valor principal do débito, conforme estabelecido na Convenção. Até a entrada em vigor do novo código civil (10/01/2003) as Convenções poderiam estipular multas de até 20% (vinte por cento). Após esta data, a multa não poderá ultrapassar a 2% (dois por cento) do valor do débito. A vasta jurisprudência define que os débitos com vencimento até o dia 10/01/2003 (novo código civil) poderá ter a multa calculada em até 20% ou conforme definido na Escritura de Convenção. Após esta data, a multa não poderá ultrapassar a 2% mesmo que a Convenção não tenha sido alterada. Os Juros de mora são definidos em 1% (um por cento) ao mês ou fração, isto é, se houver um atraso de um dia já incidirá 1% de juros. A correção monetária é calculada pelos diferenciados índices de inflação, adotados pelos Tribunais de Justiça. A maioria dos tribunais utiliza o INPC com índice de correção.
 
Seguro contra Incêndio e Responsabilidade Civil
Por força da Lei, o Condomínio edificado é obrigado a fazer um seguro contra incêndio e responsabilidade civil a terceiros, abrangendo toda a edificação incluindo-se as áreas comuns. Como o seguro é previsto em Lei e na Convenção, a Assembléia Geral não poderá optar por não fazê-lo e, toda e qualquer responsabilidade recairá diretamente sobre o Síndico. As seguradoras têm desenvolvido novas modalidades de seguros contra incêndio e responsabilidade civil, exclusivamente para Condomínios, com custos menores e abrangências maiores, visando até roubos em garagens, danos elétricos e outros. Vale salientar que o seguro do Condomínio não necessita cobrir danos com incêndio no interior das unidades autônomas (conteúdo - de responsabilidade de cada morador).
 
Taxas de Condomínio
A taxa de condomínio é o valor que cabe a cada proprietário referente às despesas ordinárias do Condomínio. Se a Convenção estipular, o rateio das despesas deverá ser realizado proporcionalmente a fração ideal de cada unidade, isto é, quem tem a maior propriedade paga mais e vice-versa. O valor da taxa de condomínio é preferencialmente definido pela Assembléia Geral Ordinária anual, mas poderá ser aprovado na mesma Assembléia que o Síndico juntamente com o Conselho definam mensalmente o valor a ser rateado.

As despesas ordinárias de um Condomínio são: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor ordinário de caixa; reposição de fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias e todas as outras despesas de caráter comum e ordinário.

 
Taxas Extraordinárias (Taxa Extra)
A taxa de extra, como o nome diz, é implantada para o custeio de despesas extraordinárias, as quais não têm caráter constante no Condomínio. Se a Convenção estipular, o rateio das despesas deverá ser realizado proporcionalmente a fração ideal de cada unidade. Toda e qualquer taxa extra deve ser definida formalmente em Assembléia Geral com convocação específica para que todos saibam o que será tratado.

São exemplos de despesas extraordinárias: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.

 
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